Het is één van de meest gestelde vragen wanneer men nadenkt over een scheiding: eerst scheiden of eerst huis verkopen? In tegenstelling tot wat veel mensen denken is eerst scheiden een veel gemaakte keuze. Eerst het huis verkopen is namelijk niet noodzakelijk. Het is echter wél noodzakelijk om goede afspraken te maken tijdens de scheiding. Op die manier voorkom je conflicten over de echtelijke woning tijdens en na de scheiding.
Inhoudsopgave
Huis verkopen bij scheiding, wat moet je regelen?
Scheiden of eerst verkopen: het brengt sowieso een hoop regelwerk met zich mee. Wanneer je samen een koophuis hebt, moeten er een aantal dingen geregeld worden bij de scheiding. Je legt de concrete afspraken die je maakt vast in het zogenaamde echtscheidingsconvenant. Je moet bijvoorbeeld afspraken maken over de toekomst van het huis en de hypotheekbetalingen. Tijdens de scheiding moeten de volgende vragen beantwoord worden:
- Blijft er na de scheiding iemand in de woning wonen?
- Hoe worden de lasten tot de verkoop verdeeld?
- Wie is er tot de verkoop (financieel) verantwoordelijk voor het onderhoud?
- Binnen welke termijn na de scheiding moet de verkoop geregeld zijn?
Wil er iemand in de woning blijven wonen?
Het is niet altijd noodzakelijk om de woning te verkopen bij een scheiding. Vaak blijft één van de twee partners in het huis wonen na het scheiden. In dat geval ga je eerst scheiden en wordt de vertrekkende partner uitgekocht. Er wordt daarbij een rekensom gemaakt op basis van de openstaande hypotheek en de huidige waarde van het huis. Is de woning minder waard dan op het moment van aankoop? Dan ontstaat er een restschuld die verdeeld moet worden wanneer de woning op naam van beide partners staat. Het huis verkopen kan in dat geval voor financiële problemen zorgen na de scheiding. Scheiden of eerst verkopen is dan een belangrijke vraag.
Eerst verkopen is niet noodzakelijk
Scheiden of eerst verkopen: wat is het slimst? Eerst het huis verkopen voor de scheiding is niet noodzakelijk. De scheiding kan al voor de verkoop in gang worden gezet. Het is echter wel noodzakelijk om goede afspraken te maken over de verkoop. Zo moet het duidelijk zijn wie er in de woning blijft wonen tot aan de verkoop. Bovendien moeten er bij het scheiden concrete afspraken gemaakt worden over de verdeling van de lasten zoals de maandelijkse hypotheekaflossing en de onderhoudskosten. Wil één van de partners het huis volledig overnemen? Dan moeten ook hier afspraken gemaakt moeten worden in het scheidingsconvenant. Scheiden of eerst verkopen is dus niet belangrijk, zolang je alles goed vastlegt.
Wanneer is het wel noodzakelijk om eerst het huis te verkopen?
Eerst het huis verkopen is niet noodzakelijk wanneer je gaat scheiden, maar het is wel wenselijk om dit zo snel mogelijk te doen. Als je gaat scheiden, wil je die nare periode zo snel mogelijk afsluiten. De verkoop van de woning is daarbij vaak van groot belang. Pas wanneer de verkoop geregeld is en ieder apart verder kan gaan met zijn leven, kan de periode definitief afgesloten worden. Eerst scheiden en daarna de verkoop zo snel mogelijk afronden heeft ook praktisch de voorkeur. Het is namelijk erg lastig om een nieuwe hypotheek af te sluiten als je er al één op je naam hebt staan. Eerst scheiden en dan snel je huis verkopen heeft dus de voorkeur.
Maak goede afspraken over de woning
Het is belangrijk om goede afspraken te maken over de echtelijke woning. Zet alles zwart op wit in het echtscheidingsconvenant zodat je de ander op zijn rechten en plichten kunt wijzen. Door het maken van concrete afspraken nu, kun je veel problemen in de toekomst voorkomen. Het is begrijpelijk dat het moeilijk is om over bepaalde aspecten na te denken, maar het is altijd fijn om terug te kunnen vallen op de afspraken in het echtscheidingsconvenant wanneer er conflicten ontstaan.
Leg alles goed vast in een overeenkomst
Als je er moeite mee hebt om jouw belangen na te streven, kan een bemiddelaar of een advocaat je altijd helpen met het maken van afspraken omtrent de woning. Er kan ook onderzocht worden of het financieel haalbaar is om alleen in de woning te blijven wonen. Leg alle afspraken vast in het echtscheidingsconvenant. Dit is een overeenkomst waarin jij en je partner alle afspraken omtrent de echtscheiding vastleggen.
Hoe stel je de waarde van je woning vast?
Er zijn verschillende manieren waarop je de waarde van de woning vast kunt stellen. Je kunt bijvoorbeeld kijken naar de huidige WOZ-waarde. Je krijgt echter een beter beeld wanneer je de woning laat taxeren door een taxatiemakelaar. Aan de hand van de taxatie en de openstaande hypotheek kan gekeken worden naar de mogelijkheden om je uit te laten kopen of je partner uit te kopen. De taxatiewaarde is in veel gevallen ook leidend voor het bepalen van de vraagprijs bij verkoop.
Overwaarde huis bij scheiding
Is er sprake van overwaarde en wil jij of je partner alleen in het huis blijven wonen? Dan kan je op basis van de openstaande hypotheek en de overwaarde een uitkoopbedrag bepalen. Zijn jullie het niet eens, omdat jullie beiden in het huis willen blijven wonen? Dan is de woning voor de bieder van het hoogste uitkoopbedrag. Wanneer de woning niet verkocht wordt, moet dit bedrag uit eigen geld betaald worden. Het is ook mogelijk om een hogere hypotheek te nemen op de woning om dit bedrag te voldoen. Wordt de woning wel verkocht en is er sprake van overwaarde? Dan wordt het geld tussen beiden op basis van gemeenschap van goederen of onder huwelijkse voorwaarden verdeeld.
Wat zijn de gevolgen van de echtscheiding voor de hypotheek?
Zolang de woning en de hypotheek op beide namen staan, zijn jullie allebei verantwoordelijk voor de hypotheeklasten. Scheiden of eerst verkopen, welke gevolgen heeft dat? Er zijn drie opties wanneer je gaat scheiden:
- De woning wordt verkocht bij scheiden
- De woning komt bij scheiden op naam van één van de partners
- Alles blijft zoals het was voor scheiden
Wanneer de woning wordt verkocht, zijn jullie beiden niet meer verantwoordelijk voor de hypotheeklasten. Als één van de partners wordt uitgekocht, wordt de achterblijvende partner volledig verantwoordelijk voor de betaling van de hypotheek. Het is wel belangrijk dat de woning en de hypotheek op één naam komen te staan. De laatste optie komt zelden voor, al is het alleen al omdat het praktisch en belastingtechnisch onwenselijk is. In dat geval blijft namelijk één van beiden in het huis wonen terwijl de woning en de hypotheek op beide namen blijven staan.
Wat als we het oneens zijn over eerst verkopen van het huis?
Het kan voorkomen dat er onenigheid bestaat over de verkoop van het huis voordat de scheiding gestart wordt. Zolang het huis en de hypotheek op beide namen staan, hebben beide partners evenveel zeggenschap over de verkoop van het huis. Bij conflicten is het verstandig om een mediator in de arm te nemen. Op die manier kunnen er afspraken gemaakt worden over de verkoop van de woning. Worden deze afspraken vastgelegd in een scheidingsconvenant, dan zijn deze juridisch bindend.
Kan mijn ex de verkoop van het huis tegenhouden?
Zolang het huis op naam van beide partners staat, kan je ex de verkoop van de woning tegenhouden. De ex-partner kan bijvoorbeeld weigeren een toestemmingsvereiste te overleggen of naar de rechter stappen om de woning voor een bepaalde periode onverdeeld te laten. Op die manier kan je het huis verkopen dwarsbomen. Dit gebeurt vooral wanneer er veel emoties in het spel zijn of wanneer de waarde van de woning gedaald is. Er kan dan gewacht worden met de verkoop totdat de markt weer aantrekt. Eerst scheiden is dan een logisch gevolg.
Hoe lang kan ex verkoop huis tegenhouden?
De rechter kan bepalen dat de echtelijke woning voor een periode van maximaal 3 jaar onverdeeld blijft. Het hoeft echter niet zo ver te komen wanneer er bij het scheiden goede afspraken worden gemaakt in een echtscheidingsconvenant. Je kunt echter zelf ook actie ondernemen waardoor je na het scheiden de woning zonder toestemming van je ex-partner kunt verkopen. In dat geval ga je eerst scheiden en daarna naar de rechter voor een ‘machtiging tegeldemaking’ of om een ‘toekenning aan uzelf’. In beide gevallen bepaalt de rechter of jij eenzijdig de woning mag verkopen na scheiden.
Kan ik partner uitkopen?
Het komt vaak voor dat één van beide partners in de woning blijft wonen. Meestal is dit de partner bij wie ook de kinderen wonen, zodat zij geen afscheid hoeven te nemen van hun vertrouwde omgeving. De vraag scheiden of eerst verkopen is dan niet van belang, je gaat eerst scheiden. In dat geval koopt de achterblijvende partij de ex-partner namelijk uit na het scheiden. Het is dan wel belangrijk dat jij alleen op basis van jouw inkomen de hypotheek kunt betalen. Bovendien moet je over voldoende middelen beschikken om jouw partner uit te kopen. Maak hierover in een vroeg stadium al afspraken, ook als je nog geen antwoord hebt op de vraag eerst scheiden of eerst huis verkopen.
Huis verkopen zonder makelaar, kosten of enig gedoe? Neem vrijblijvend contact met ons op en bespreek met ons de mogelijkheden. Je kunt ook direct een bod aanvragen.